뉴욕시, 신속 심의 절차로 첫 공공주택 사업 착수

신속 토지이용 승인 절차를 활용하는 첫 번째 프로젝트가 지난해 주민투표로 뉴욕시 법에 통과된 절차에 따라 심의에 들어갔다. 주택보존개발국(HPD)은 브롱크스 파워스 애비뉴 351에 80가구 이상의 공공 임대 주택을 포함한 8층 다세대 건물을 위한 재지정을 추진할 계획이라고 발표했다. 약 30가구는 노숙인 뉴요커를 위해 예약될 예정이다. 모트 헤이븐에 있는 이 부지는 현재 인근 학교 교직원들이 사용하는 주차장으로, 시가 이를 대체할 계획이다. 주거 공간 6만 6,000제곱피트 외에도 이 프로젝트는 극장과 인력 개발 훈련 센터를 위한 4,000제곱피트의 지역 편의 시설 공간을 조성할 예정이다.

**신속 토지이용 심의 절차(ELURP)**에 따라 이 프로젝트의 재지정은 90일 이내에 시의회 표결을 받아야 한다. 이전에는 시가 약 7개월이 걸릴 것으로 추산한 통일 토지이용 심의 절차(ULURP)를 거쳐야 했다. 사업을 진행하려면 시가 토지를 개발자에게 처분해야 한다. 지난 11월 유권자들은 더 빠르게 더 많은 주택을 짓기 위한 방법으로 전 에릭 아담스 시장이 임명한 헌장 개정 위원회가 제안한 여러 주민투표 안건을 승인했다. 351 파워스 애비뉴 개발 계획은 시가 제안 요청서(RFP)를 발표한 2022년에 처음 발표됐다. 2024년에는 브롱크스에 기반을 둔 Lemle & Wolff Development Cos., 비영리 Help Development Corp., True Development New York이 이 프로젝트에 선정됐다.

2025년 11월 헌장 개정은 네 가지 상호 연관된 공공주택 이니셔티브를 창설했다. 특정 공공주택 프로젝트를 위한 기준 및 항소 위원회(BSA)의 새로운 신속 심의 절차, 기존 ULURP를 대체하는 간소화된 대안인 신속 토지이용 심의 절차(ELURP), 공공주택 신청에 영향을 미치는 특정 시의회 결정을 검토하는 새로운 메커니즘인 공공주택 항소 위원회(AHAB), 그리고 역사적으로 공공주택 생산이 상대적으로 적었던 커뮤니티 디스트릭트의 공공주택 생산을 장려하기 위한 프로그램인 공공주택 신속 심의(AHFT)가 그것이다.

5월 26일 맘다니 행정부는 주택 계획 'Block by Block'을 발표했다. 목표는 향후 10년간 신규 공공주택 20만 채를 짓고 기존 주택 20만 채를 보존하는 것이다. 'Block by Block: 새 시대를 위한 주택 계획'이라는 제목의 이 계획은 5년간 220억 달러 이상을 투입한다. 이 계획은 세입자 보호, 건축 법규 집행, 공공주택 수리, 용도 규제 개혁, 자가 소유, 노숙 방지 등을 다룬다.

이 계획의 핵심은 HPD의 정책 수단을 활용해 연간 약 8,000가구의 신규 공공주택을 목표로 하는 것이다. 이 중 30%는 극저소득 가구를 위한 것이다. 또 다른 20%는 매우 저소득 주민을 대상으로 한다. 생산량은 2027 회계연도 1만 4,000가구에서 2031 회계연도에는 연간 2만 1,000가구 이상으로 확대된다. 이 계획은 5개 자치구의 17만 7,000가구에 거주하는 50만 명 이상의 주민에게 서비스를 제공하는 뉴욕시 주택청(NYCHA)을 위한 5개년 자본 계획에 56억 달러를 할당한다. 자금은 난방 시스템, 엘리베이터, 지붕, 곰팡이 제거에 사용된다.

용도 규제와 관련해 이 계획은 도시 전역의 대중교통 중심 개발과 공공주택 신속 심의를 추진한다. 공공 심의는 일반적인 7개월에서 90일로 상한이 설정되며, 개발이 부족한 12개 커뮤니티 디스트릭트에 적용된다. 지난해 유권자들이 승인한 시 헌장 개정을 바탕으로, 이 계획은 그러한 신속 심의가 적용될 12개 커뮤니티 디스트릭트, 즉 지난 5년간 신규 주택 대비 공공주택 비율이 가장 낮은 것으로 계산된 지역구에서 시 주도의 토지이용 조치에 새로운 공공주택 신속 심의를 활용할 계획이다. 신속 심의는 시의회 승인을 요구하는 일반적인 ULURP 절차와 이른바 '시의원 거부권'을 우회한다.

2026년 5월 13일 맘다니 행정부는 '공평한 개발 촉진을 위한 절차 간소화(SPEED)' 보고서를 발표했다. 이 보고서는 특정 주택 프로젝트의 개발 기간을 약 8개월, 재량적 토지이용 승인이 필요한 프로젝트는 최대 2년 단축하기 위한 행정 개혁을 개괄한다. 행정부의 SPEED 태스크포스가 작성한 이 보고서는 공공주택 개발 간소화에 초점을 두지만, 시세 주택에도 혜택을 주는 제안을 포함하고 있다.

태스크포스는 개발의 4대 주요 단계에서 지연과 관료주의를 줄이기 위한 7가지 이니셔티브를 확인했다. 한 이니셔티브는 특정 토지이용 조치에 대한 사전 인증 기간을 2년에서 6개월로 줄인다. 또 다른 이니셔티브는 공공주택 단위의 중간 임대 완료 시간을 210일에서 100일 미만으로 줄인다.

이 계획은 이전의 정책 변화를 바탕으로 한다. 주 의원들은 2024년 제한적인 용적률 상한을 완화해 1960년대식 밀도 제한을 폐지했다. 당시 에릭 아담스 시장은 대대적인 용도 규제 개정안인 'City of Yes for Housing Opportunity'를 발표했다. 이러한 개혁은 뉴욕시의 기존 토지이용 승인 절차가 공공주택 프로젝트를 너무 비용이 많이 들고 시간이 오래 걸리며 불확실하게 만들어 주택 부족에 기여하고 있다는 인식이 커지고 있음을 반영한 것이다. 시장 취임 첫날 서명된 행정 명령의 일환으로, 시의 토지 목록 신속 심의 태스크포스는 7월 1일까지 최소 2만 5,000채의 신규 주택이 들어설 수 있는 시 소유 부지를 찾아내는 책임을 맡는다.