ニューヨーク市、迅速審査制度のもと初のアフォーダブル住宅プロジェクトを開始

昨年の投票法案によりニューヨーク市法として成立したファストトラック土地利用承認プロセスを利用する最初のプロジェクトが、審査に入った。住宅保存開発局（HPD）は、ブロンクスのパワーズ・アベニュー351番地にある8階建ての複合住宅ビルについて、80戸以上のアフォーダブル賃貸住宅を対象に再区画を申請する計画を発表した。このうち約30戸はホームレスのニューヨーカー向けに確保される。モット・ヘイブンのこの敷地は現在、近隣学校の教職員が使用する駐車場であり、市がこの場所を再開発する予定だ。このプロジェクトは、6万6000平方フィートの住宅スペースに加えて、劇場と労働力開発トレーニングセンターのための4,000平方フィートのコミュニティ施設スペースも生み出す。

**迅速土地利用審査手続（Expedited Land Use Review Procedure）**の下では、このプロジェクトの再区画は90日以内に市議会で投票される必要がある。従来であれば統一土地利用審査手続（ULURP）を経る必要があり、市の試算では約7か月かかっていた。事業を前進させるには、市が土地を開発業者に売却しなければならない。11月、有権者は、前市長エリック・アダムズが任命した憲章改正委員会が提出した一連の投票法案を承認し、より迅速に住宅を創出することを目指した。パワーズ・アベニュー351番地の開発計画は、市が提案依頼書を公表した2022年に初めて発表された。2024年には、ブロンクスに拠点を置くLemle & Wolff Development Cos.、非営利団体Help Development Corp.、True Development New Yorkがこのプロジェクトに選定された。

2025年11月の憲章改正により、相互に関連する4つのアフォーダブル住宅施策が創設された。特定のアフォーダブル住宅プロジェクトを対象とする基準訴願委員会（BSA）での新たなファストトラック手続、従来の統一土地利用審査手続（ULURP）に代わる簡素化された代替案である迅速土地利用審査手続（ELURP）、アフォーダブル住宅申請に影響を与える特定の市議会決定を審査する新たな仕組みであるアフォーダブル住宅訴願委員会（AHAB）、そして歴史的にアフォーダブル住宅の生産が比較的少ないコミュニティ・ディストリクトでのアフォーダブル住宅の生産を促進するために設計されたプログラムであるアフォーダブル住宅ファストトラック（AHFT）である。

5月26日、マムダニ政権は住宅計画「Block by Block」を発表した。目標は、今後10年間で新規アフォーダブル住宅20万戸を建設し、既存住宅さらに20万戸を維持することだ。この計画は「Block by Block: The Housing Plan for a New Era（新時代のための住宅計画）」と題され、5年間で220億ドル以上を拠出する。賃借人保護、コード執行、公営住宅の修繕、ゾーニング改革、住宅所有、ホームレス防止に取り組む。

この計画の中心となるのが、HPDのツールボックスを活用して年間約8,000戸の新規アフォーダブル住宅を目標とすることだ。そのうち30%は極低所得世帯向けとなる。さらに20%は非常に低所得の住民を対象とする。生産量は2027会計年度の14,000戸から、2031会計年度までに年間21,000戸以上へと拡大する。この計画は、5つの行政区にわたる177,000のアパートで50万人以上の住民にサービスを提供するニューヨーク市住宅公社（NYCHA）のため、5年間の資本計画に56億ドルを充てる。資金は暖房システム、エレベーター、屋根、カビ除去に充てられる。

ゾーニングに関しては、この計画は全市的な交通指向型開発とアフォーダブル住宅ファストトラックを追求する。公開審査は、十分に開発されていない12のコミュニティ・ディストリクトで、通常の7か月から90日間に上限が設定される。昨年有権者が承認した市憲章改正に基づき、この計画は、過去5年間に新規住宅に占めるアフォーダブル住宅の割合が最も低かった12のコミュニティ・ディストリクト、すなわちファストトラックが適用される地域での市主導の土地利用行動に、新たなアフォーダブル住宅ファストトラックを活用することを想定している。ファストトラックは、市議会の承認を必要とする通常のULURP手続を迂回し、いわゆる「カウンシルマニック・ベト（市議会議員拒否権）」も回避する。

2026年5月13日、マムダニ政権は、「公平な開発を迅速化するための手続合理化（Streamlining Procedures to Expedite Equitable Development）」（通称「SPEED」）報告書を発表した。この報告書は、特定の住宅プロジェクトの開発期間を約8か月、裁量的土地利用承認を必要とするプロジェクトでは最大2年短縮することを目的とした行政改革を概説している。政権のSPEEDタスクフォースによって作成されたこの報告書は、アフォーダブル住宅の開発合理化に焦点を当てているが、市場価格住宅にも恩恵をもたらす提案も含まれている。タスクフォースは、開発の4つの主要段階における遅延と官僚主義を減らすための7つのイニシアチブを特定した。1つのイニシアチブは、特定の土地利用行動の事前認証期間を2年から6か月に短縮する。別のイニシアチブは、アフォーダブル住宅ユニットの平均入居期間を210日から100日未満に短縮する。

この計画は、これまでの政策変更に基づいている。州議会は2024年、1960年代の密度制限を撤廃し、容積率上限の制限を撤廃した。当時のエリック・アダムズ市長は、大規模なゾーニング修正案である「City of Yes for Housing Opportunity」でこれに続いた。これらの改革は、ニューヨーク市の既存の土地利用承認プロセスが、アフォーダブル住宅プロジェクトの開発を高コストで時間がかかり不確実なものにすることで、住宅不足に寄与しているという認識の高まりを反映したものである。市長の就任初日に署名された市長令の一環として、市の土地目録ファストトラックタスクフォースは、7月1日までに少なくとも25,000戸の新規住宅を支えられる市有地を特定する責任を負う。