샌디에이고 연구실 공실률, 임대 둔화·임대료 하락 속 역대 최고 수준 근접

샌디에이고의 연구실 공실률이 역대 최고 수준에 근접해 있다. 연구실 공간의 31%가 비어 있는 가운데, 일부 기업들 — 해외 기업을 포함해 — 이 하락하는 임대료와 확대되는 임대인 인센티브를 활용해 시장에 진입하고 있다. 호가 임대료는 15개 분기 연속 하락해 평방피트당 $5.55까지 떨어졌으며, 시장은 여전히 회복 국면에 있다.

샌디에이고 중심 지역의 가용률과 공실률은 지난 4년간 급격히 상승했다. 2021년 3분기 이후 시장 지표는 가용률 4.2%, 공실률 2.2%라는 역사적 저점에서 가용률 27.5%, 공실률 22.4%의 역대 최고 수준에 가까운 수치로 올랐다. 샌디에이고 전체로는 연구실의 30%가 비어 있으며, 이는 도심 지역의 공실이 영향을 미친 결과로, 이곳에서는 연구실 공간의 10%만 점유된 상태다.

1분기 총 임대 활동은 크게 감소했다. 임대 면적은 223,000평방피트로 줄어들어 2025년 분기 평균 450,000평방피트보다 거의 50% 적었고, 10년 평균 580,000평방피트에도 못 미쳤다. 2025년에는 상반기 동안 임대 활동이 부진했지만, 하반기에는 크게 개선되면서 연간 총 임대 면적이 거의 114만 평방피트에 달했다. 이는 10년 평균보다 20% 낮지만, 코로나19 이전의 역사적 정상 범위와는 대체로 부합한다.

현장 투어 활동의 대부분은 30,000평방피트 미만 수요에서 나왔으며, 이는 현재 전체 수요의 75% 이상을 차지한다. 시장에 나와 있는 전대(sublease) 공간이 많음에도 불구하고, 2025년 거래는 6건에 그쳤고 이 가운데 5건은 6,000평방피트 미만이었다.

규모가 큰 바이오테크 기업들은 Torrey Pines, Del Mar Heights, University Town Center와 같은 핵심 입지의 신축 건물로 이동하고 있다. 3월 Iambic Therapeutics는 Torrey Pines의 Class A 건물로 확장 이전하며 점유 면적을 늘렸다. 같은 달 SciThera도 La Jolla에서 Torrey Pines의 Class A 건물로 이전했다.

Del Mar Heights의 10에이커 규모 신규 생명과학 연구 캠퍼스인 Torrey Heights는 1분기에 점유율 100%를 달성했다. Sorrento Mesa의 47에이커, 14개 동 규모 캠퍼스인 Alexandria Real Estate Tech Center도 점유율 100%에 도달했다.

다른 기업들은 현지 인재와 프리미엄 연구실 공간 가격에 이끌려 샌디에이고에 거점을 세우기 위해 바다를 건너오고 있다. 베이징 기반 신약 개발사 Biocytogen은 3월 Sorrento Valley에 새 사무소를 연다고 발표했고, 대만 타이베이 기반 Bora Biologics는 1월 Sorrento Valley에 $30 million 규모의 제조시설을 개소했다.

공실 공간의 상당수는 2021년과 2022년 건설 붐 시기에 들어선 신축 건물에 있다. 당시 개발업체들은 급증하는 시장 수요에 대응하기 위해 빠르게 건물을 지었다. 시장에서는 신규 공급이 많지 않을 것으로 예상되는 만큼, 자금 조달 여건이 개선되고 임차인 수요가 회복되면 가용률과 공실률은 안정화한 뒤 점진적으로 하락할 것으로 전망된다.